Аналитика
Что необходимо знать должнику, чтобы банк не отобрал квартиру?
Количество проблемных ипотечных кредитов в Украине с каждым днем возрастает. Недвижимость опять начала падать. А банки изобретают все новые механизмы реализации залогового имущества. Теперь и путем внесудебного отчуждения собственности…
Летние ожидания увеличения цен на недвижимость многие эксперты уже назвали провальными. Тенденции осени – прямо противоположны: цены на недвижимость начали движение вниз. К февралю стоимость квадратных метров, по оценкам некоторых аналитиков, может упасть процентов на тридцать. А если и доллар не прекратит своего роста по отношению к гривне, то на рынок недвижимости массово хлынет залоговое имущество, по которому заемщик уже не сможет погашать кредиты. За нынешний год, по данным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возрос на 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.
Банкиры же все чаще признают, что если бы не реструктуризация долгов, проблемных кредитов было бы на треть больше. Кредитные каникулы — когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгация сроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневый с сохранением процентных ставок, изменение графика выплат и т. д. позволяют если не уменьшить, то хотя бы приостановить рост количества проблемных кредитов. Однако на сегодняшний день никто в стране не может предоставить достоверной информации о количествах дефолтов частных лиц, отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.
— Невыплаты по ипотечным кредитам увеличиваются в связи с тем, что у людей объективно нет возможности выплачивать кредиты, это объясняется снижением уровня доходов и увеличением безработицы, — говорит эксперт. — Банки сотрудничают с коллекторскими организациями и это на данный момент является самым эффективным способом погашения задолженностей. Но в связи с тем, что коллекторская деятельность не урегулирована законодательно, конфликтов и проблем избежать не удается.
Взаимоотношения кредитора и должника в отечественном законодательстве урегулировано не в полной мере. Взыскать долги по ипотеке кредитор (банк) может двумя путями – судебным и досудебным. Судебный путь, исходя из существующей в Украине практики, чреват для ипотекодержателя (банка) целым рядом способов затягивания процедуры со стороны ипотекодателя (заемщика). В арсенале у заемщиков гораздо больше механизмов для предотвращения или усложнения процедуры взыскания залогового имущества, чем у банков. Затянуть отчуждение имущества можно путем возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя (заемщика) или его ликвидации. Можно обратиться в суд с иском о признании ипотечного договора недействительным с применением обеспечительных мер. Ко всему прочему, должника спасает еще и невозможность выселения жильцов из жилых помещений из-за отсутствия жилых помещений, относящихся к фонду жилья для временного проживания. Ну, нет у нас закона, позволяющего выбросить семью должника, особенно если в его семье есть несовершеннолетние дети, на улицу. Судебные процессы могут длиться достаточно долго, вплоть до совершеннолетия детей. Однако должник все равно остается должником. И его обязанность выплатить кредит может быть лишь отложена во времени, а не отменена полностью. Посему банки все чаще рассматривают процесс досудебного взыскания залогового имущества. В тонкости этого механизма нас посвятила адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус.
— Для реализации процедуры внесудебного взыскания залогового имущества необходимо выполнение двух условий: нарушение должником обязательств по основному договору или нарушение условий ипотечного договора. Также внесудебное взыскание может быть инициировано при наличии
специальной оговорки в ипотечном договоре или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, — поясняет юрист.
Итак, отобрать квартиры или жилые индивидуальные дома у заемщика банк может двумя путями: приобрести переданную в ипотеку недвижимость в частную собственность или путем отчуждения заложенного имущества в пользу третьих лиц. Первый вариант усложняется тем, что банк не может позволить себе больше 25% активов, представленных объектами недвижимости. При осуществлении же отчуждения в пользу третьих лиц, банку необходимо, прежде всего, получить справку в БТИ (или в регионах – выписки из реестра прав собственности), которая выдается исключительно собственнику квартиры. А банк, соответственно, лишен этой возможности. Препятствием для получения справки также может являться наличие самовольных реконструкций и перепланировок, осуществленных жильцами. Кроме того, банк обязан уведомить о предполагаемой процедуре отчуждения недвижимости всех заинтересованных лиц заблаговременно, за 30 календарных дней.
Таким образом, многочисленные технические нюансы делают практически невозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости и в пользу третьих лиц. Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учреждений пытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданного в ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность. Алгоритм действий банка при этом следующий. Банк должен зафиксировать факт нарушения обязательств должника. Затем уведомить его о ненадлежащем исполнении условий ипотечного договора и о своем намерении осуществить внесудебное обращение взыскания. Последнее условие может и не применяться, то есть должнику могут и не сообщить об этом, если нет угрозы, что имущество будет уничтожено или испорчено (должником). Далее — сформировать оценочную стоимость объекта недвижимости (квартиры). Еще до перерегистрации в БТИ, путем депонирования средств в нотариальной конторе, банк должен вернуть должнику разницу суммы средств между стоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством. А затем уж банк обращается в БТИ с пакетом документов, среди которых непременно должен быть правоустанавливающий договор об удовлетворении требований кредиторов либо ипотечный договор, в котором присутствует оговорка о внесудебном обращении взыскания.
Даже если банк сумел безукоризненно провести процедуру внесудебного отчуждения залогового имущества, для должника и в этом случае еще не все потеряно. Он может уже на этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа, инициировать судебный процесс, например, в части оспаривания оценочной стоимости недвижимости и т. д. Те же, кто решил таким образом приобрести залоговую недвижимость, должен помнить, что основной проблемой данной сделки является факт отсутствия государственной регистрации сделки нотариусом (договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре. С одной стороны законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки (как например, в случае с договором дарения), а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью.
Еще одной проблемой, как для банка, так и для нового собственника залогового имущества, может стать выселение лиц, проживающих в этой жилой недвижимости. Выселение (в случае отсутствия их добровольного согласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи 109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, даже если они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшими жилищными условиями (законы Украины «Об охране детства», «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»).
Несмотря на все сложности как судебного, так и внесудебного отчуждения залоговой недвижимости, механизмы работы с должниками совершенствуются с каждым днем. Та же Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) совместно с профильными объединениями разрабатывает рекомендации для законодателя по совершенствованию отношений между кредитором и заемщиком. Естественно, больше переживая об интересах кредиторов (банков). Безусловно, полноценные рыночные отношения скоро сотрут остаточные фрагменты социальных ориентиров в отечественной законодательной базе. Хотелось бы, чтобы законодатель, шлифуя юридическую плоскость отношений между банками и гражданами, наградил заемщиков не только обязанностями, но и соответствующими правами. Так, международный опыт показывает, что заемщику необходимо предоставить право самому реализовать предмет ипотеки, ведь он в данном случае наиболее мотивирован, чтобы продать залоговое имущество по наибольшей рыночной цене. Если уж без смены собственника решить проблему ипотечного договора не представляется никакой другой возможности…
Виктория ВЛАДИНА
Це цікаво
Новини marketgid.com